商品房的交付

一、交付条件

开发商向小业主交付的房屋，应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

（一）法定条件

建设工程尤其是住宅的验收应当符合国家强制性的验收标准。根据我国《建筑工程施工质量验收统一标准》第3条和第5条的规定可知，建筑工程质量的竣工验收是有相关专业验收规范的规定，且单位工程所含分部（子部分）工程的质量也应验收合格，如主体结构、消防设施、人防设施、小区道路、绿化等，这些分部分项工程均应一一验收合格，缺一不可，参与验收的专业资格人员和单位，还应对建设工程分部分项工程质量提出明确的验收意见和结论。需注意的是，竣工验收合格有法定的强制性标准，而实践中反映该标准的书面材料即为“取得竣工验收备案表（备案证书）”。

建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》第2条的规定：“本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”

上述条款均属于强制性规定，即使合同中未明确约定，但住宅的验收内容也应包含消防、人防等保障基本居住安全的验收项目，否则不宜认定已符合交付条件。

（二）约定条件

（1）交付条款的约定。按目前上海地区一直沿用的2000年版本的《上海市商品房预售合同》第十条对于交付条件的约定，该条款在必须取得住宅交付使用许可证的前提下，提供了初始登记、大产证、注销抵押、缴纳物业维修基金等选项供双方选择。

（2）装修、设备标准的约定。2000年版本的《上海市商品房预售合同》附件三对于房屋建筑结构、装修及设备标准进行了详细的约定。《合同法》第一百五十三条的规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”根据该规定，对于出现质量问题频率较高的精装房，不同于毛坯房，精装修是带有装修和设备，通常要达到拎包入住，对于此类房屋出现质量的处理，举证、胜诉难度比毛坯房相对容易些。这部分内容会在房屋质量问题一章详细阐述，在此不再赘述。返回搜狐，查看更多

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