开发商具有强大的法律风险规避能力，他们通过把车位买卖合同变成使用权转让合同或长期租赁合同，成功避开了车位无法办理产权登记的风险，因为一旦签订了买卖合同，业主就有权根据买卖合同要求开发商办理产权登记，开发商无法办理产权登记，这样就会存在重大违约及承担违约责任的风险；而签订使用权转让合同和长期租赁合同，因为根据合同只是使用权的转移，故业主不能根据合同要求开发商办理产权登记，这样就避开了因无法办理产权登记而可能面临的违约风险。
以上使用权转让和长期租赁两种方式，“购买”地下车位的业主有以下几种潜在风险：
１.如果使用权转让和长期租赁被定性为租赁，不仅业主的所有权获得愿望会落空，因为有效租期最多只有20年，超过20年的租期和租金都无效。
２.一旦开发商今后因为对第三人欠债无其他资产可还，第三人又要求开发商将该车位抵债时，即使在买卖不租赁原则下，因为超过20年的租赁不被法律认可，也可能对业主的车位使用权造成不当影响。
３.当小区车位紧张时，小区内的无车位业主主张车位权利，可能会针对有两个以上车位的业主或车位处于无效租期内的业主，这样一来，车位就有可能被重新分配。
４.２０年后若要续签合同，也面临着开发商是否还存在及跟谁续签的问题。
５.若遇到对车位进行拆除补偿时，业主能否作为所有权人得到相应的补偿，也存在疑问。
虽然开发商以使用权转让和长期租赁的方式变相出售无产权车位，可以避开因无法办理产权登记而产生的重大违约风险，但是，却又会产生另外的法律风险：即合同一旦被认定为租赁，不仅其所有权转让愿望会落空，而且超过20年期限的租金或超过政府指导价的租金还面临着返还给业主的风险。另外，该部分地下车位作为资产，如何长期有效持有，也存在问题，因为小区物业公司不可能一直被开发商所掌控。
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